El análisis defiende que un inmueble no es un establecimiento turístico y alerta sobre el impacto de imponer la explotación obligatoria
Las notas simples de los Registros de la Propiedad emitidas por los registradores sobre nuestras propiedades no deberían generar una preocupación entre los miles de propietarios de apartamentos en Canarias. La inquietud no responde únicamente a las posibles consecuencias prácticas de dicha comunicación, sino al hecho de que muchos consideran que entra en conflicto con la información registral sobre la que adquirieron legítimamente sus inmuebles.
«Los propietarios acudieron al Registro de la Propiedad y obtuvieron la correspondiente nota simple«
Cuando compraron sus apartamentos, los propietarios acudieron al Registro de la Propiedad y obtuvieron la correspondiente nota simple, el documento oficial que acredita la situación jurídica de una finca. En ella se hacía constar que el inmueble formaba parte de un edificio en el que podía desarrollarse la actividad turística, añadiéndose expresamente: «La cualidad turística puede ser ejercitada o no por el titular de la finca, lo cual no entran» a limitación ni carga alguna sobre la misma».
No se trata de una interpretación particular ni de un documento privado. Se trata de una manifestación contenida en la información oficial expedida por el propio Registro de la Propiedad. Los propietarios adquirieron fincas registrales independientes, dotadas de plena autonomía jurídica, patrimonial e hipotecaria, integradas en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Compraron un inmueble; no un establecimiento turístico .Y esa diferencia resulta esencial.
Diferencia jurídica: el inmueble no es un establecimiento turístico
Un edificio constituye una realidad inmobiliaria. Un establecimiento turístico, en cambio, constituye una realidad funcional destinada al ejercicio de una actividad económica de alojamiento. Ambos conceptos responden a naturalezas jurídicas distintas y no deberían confundirse. La propia normativa histórica ya establecía esa diferencia. La Orden Ministerial de17 de enero de 1967 vinculaba la condición de apartamento turístico a su efectiva explotación turística, desarrollada con habitualidad y mediante precio.
No todo apartamento situado en un edificio susceptible de uso turístico adquirida, por ese solo hecho, la condición de apartamento turístico. Es más, esta condición era mientras estaba sirviendo para dar alojamiento puesto que el tránsito de dejar tu apartamento para la explotación (mientras durara el acuerdo con el explotador) no supuso nunca el perder el uso de nuestra propiedad ya que era una situación reversible que dependía de los acuerdos civiles entre ambas partes.
Así, todos recordarán, que en ocasiones la cesión para la explotación era solo por 6 meses y siempre con el consentimiento del propietario y nunca de forma perpetua. Posteriormente, el Decreto 142/2010 reguló el funcionamiento de los establecimientos turísticos, pero no transformó automáticamente un edificio en un establecimiento turístico ni convirtió todas sus fincas en unidades necesariamente integradas en una explotación. Cuando habla de establecimiento habla “del todo o la parte” que con habitualidad y por precio……La propia nota simple reconocía expresamente que la cualidad turística podía ser ejercitada o no por el titular de la finca y que ello no suponía limitación ni carga alguna sobre la propiedad.
«La controversia surge porque ahora se sostiene por quienes han pretendido cambiar el relato«
Esa fue la información oficial que recibieron miles de compradores y sobre la que fundamentaron una de las decisiones económicas más importantes de su vida. La controversia surge porque ahora se sostiene por quienes han pretendido cambiar el relato, una interpretación según la cual esas mismas fincas formarían necesariamente parte de un establecimiento turístico, modificando el alcance que durante años tuvo la información registral utilizada como base de innumerables compraventas
Seguridad jurídica y derecho a una vivienda digna para la población
.En este punto el debate deja de ser exclusivamente turístico. La seguridad jurídica constituye uno de los pilares fundamentales del Estado de Derecho. Los ciudadanos deben poder confiar en la información que publica el Registro de la Propiedad y actuar sobre ella con la certeza de que esa publicidad oficial ofrece un marco estable y previsible.
Si una nota simple afirma expresamente que el ejercicio de la actividad turística es facultativo y que dicha circunstancia no entran «a limitación ni carga alguna sobre la finca, resulta legítimo preguntarse si esa misma publicidad registral puede servir décadas después como fundamento para restringir el contenido del derecho de propiedad de quienes adquirieron confiando en ella. Lo que hoy preocupa a miles de propietarios va mucho más allá de una cuestión registral o turística.
Muchos perciben una deriva que podría acabar expulsando progresivamente a población residente de zonas declaradas susceptibles de desarrollar actividad turística, alterando profundamente el equilibrio entre la actividad económica y el derecho a la vivienda. La pregunta resulta inevitable: ¿A quién beneficia realmente esta interpretación?
Está en juego la confianza de los ciudadanos en las instituciones
Canarias posee una extraordinaria vocación turística y el turismo constituye uno de los pilares de su economía. Nadie discute su importancia. Pero se antoja imprescindible que se desarrolle bajo la verdadera sostenibilidad social, no la del discurso vacío, sino la operativa, con el respeto inexcusable a la población anfitriona. Sin embargo, precisamente por esa relevancia, su protección debe desarrollarse dentro del marco constitucional y con pleno respeto a la seguridad jurídica, al derecho de propiedad y a la confianza legítima de quienes actuaron conforme a la información oficial suministrada por las instituciones públicas.
No puede olvidarse que nuestra Constitución reconoce también el derecho de todos los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Ese derecho no debería verse desdibujado por interpretaciones que, décadas después, alteren las condiciones jurídicas bajo las que miles de personas adquirieron sus inmuebles confiando en la publicidad registral y en las Normas.
Porque lo que verdaderamente está en juego no es únicamente el futuro de unos apartamentos. Está en juego la confianza de los ciudadanos en las instituciones, el valor de la publicidad registral y la garantía de que las reglas jurídicas no cambien con efectos retroactivos que perjudiquen a quienes actuaron de buena fe. Ese es, probablemente, el verdadero debate que hoy tiene Canarias sobre la mesa.