El periódico digital «maspalomasplus.com» ha accedido a una nota de tres folios, con el membrete del Registro de la propiedad número 2, de San Bartolomé de Tirajana, que ha puesto en el tablón de anuncios de algún complejo inmobiliario el explotador turístico que opera dentro con la imprescindible autorización de los comuneros.
Dentro de las atribuciones que les da la Ley de la Propiedad Horizontal a los legítimos propietarios, han sido generosos permitiendo que con el acuerdo del 50% +1 pudiera realizar la actividad económica de la explotación turística, sin, por supuesto, tener la obligación de estar en esta situación para siempre.
Dicho documento se titula «Comunicación a titulares y explotadores de establecimientos turísticos sobre la inscripción registral del establecimiento y la improcedencia de viviendas de uso turístico o residencializadas en su interior«.
En el mismo se lee lo siguiente:
Estimado/a señor/a:
La presente comunicación tiene por objeto manifestarle la conveniencia y obligatoriedad de hacer constar en el Registro de la Propiedad el régimen de explotación turística del establecimiento de su titularidad, de modo que se impida la utilización individualizada de las unidades alojativas del inmueble como viviendas de uso turístico o su residencialización
Inscripción registral del establecimiento turístico
El artículo 23 de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias, en su redacción dada por la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, establece que:
a) Los titulares de establecimientos turísticos deben destinarlos al ejercicio de la actividad turística, de alojamiento o complementaria, conforme al planeamiento, a la licencia urbanística del inmueble y a las limitaciones impuestas por la legislación sectorial o por los pactos y reglas convencionales aplicables.
b) Existe la obligación de hacer constar en el Registro de la Propiedad el uso al que están destinadas la parcela y el inmueble, así como las limitaciones a su modificación.
En edificaciones ya construidas, dicha constancia se practicará en la finca matriz del inmueble y también en las unidades alojativas, mediante certificación de inscripción en el Registro General Turístico de Canarias y certificación municipal o cédula urbanística, de conformidad con la normativa hipotecaria.
La inscripción registral no es un mero trámite obligatorio. Es el instrumento que le permitirá hacer valer su cualidad frente a titulares de viviendas turísticas, propietarias, adquirentes, otros posibles explotadores, plataformas, entidades financieras y Administraciones públicas, para que se respete que el inmueble forma parte de un establecimiento turístico y que sus unidades no pueden operar aisladamente como viviendas vacacionales ni destinarse a uso residencial, salvo derechos adquiridos anteriores a 2017, ya que ello contradice su régimen jurídico. Las futuras modificaciones normativas municipales o resoluciones judiciales habrán de tener en cuenta dichas inscripciones.
Así resulta de forma expresa del nuevo artículo 5.1.c) de la Ley 6/2025, que dispone:
«Asimismo, no se podrá autorizar la actividad de explotación del uso turístico de hospedaje en edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal si el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios y propietarias, la licencia urbanística, la autorización previa o de apertura turística o cualquier otro título habilitante del uso, configuran dicho hospedaje como establecimiento turístico sujeto a la normativa turística. En estos casos, los elementos divididos en propiedad horizontal serán considerados unidades alojativas y no viviendas. Las determinaciones a las que se refieren los párrafos anteriores podrán acreditarse fehacientemente mediante certificación del Registro de la Propiedad […] oponible frente a terceros.»
Por tanto, acreditado que el inmueble figura inscrito como establecimiento turístico, los elementos privativos afectados no son viviendas autónomas aptas para uso turístico ni residencial, sino unidades alojativas vinculadas al establecimiento. En consecuencia, las declaraciones responsables de las viviendas vacacionales que figuren indebidamente en el Registro General Turístico deberán ser dadas de baja tras el correspondiente procedimiento administrativo, por prevalecer el régimen jurídico del establecimiento.
Unidad de explotación del establecimiento
La certificación registral adquiere una relevancia decisiva, pues constituye prueba fehaciente y oponible frente a terceros de que el titular de la explotación ha cumplido el deber que le impone el artículo 23 de la Ley 2/2013 y de que el inmueble está sujeto a destino turístico, a unidad de explotación, a favor de un titular-explotador turístico concreto —sea el propietario, la empresa o la comunidad que haya inscrito la explotación—, y a las limitaciones que resulten de su título, licencia, autorización turística, estatutos o demás títulos habilitantes.
De ese modo, podrá ejercer sus derechos frente a posibles modificaciones de ordenanzas municipales o resoluciones judiciales que alteren el principio de unidad de explotación actualmente en vigor.
Ello se fundamenta en lo previsto en el artículo 38 de la Ley 7/1995, de Ordenación del Turismo de Canarias, conforme al cual la explotación turística alojativa del establecimiento debe realizarse de forma unitaria, bajo una empresa explotadora, sin fragmentación individual incompatible con el régimen turístico del complejo, y las unidades alojativas vinculadas deben destinarse en su totalidad a la actividad turística correspondiente.
Asimismo, el artículo 39 de la Ley 7/1995 reconoce que la empresa explotadora debe ostentar título habilitante expedido por los propietarios, salvo que sean estos quienes exploten directamente el establecimiento, incluyendo entre los medios organizativos posibles a la comunidad de propietarios. Por tanto, el explotador turístico que disponga de título suficiente tiene un interés jurídico directo en que el establecimiento y la vinculación de sus unidades queden correctamente reflejados en el Registro de la Propiedad.
El artículo 42 de la misma Ley 7/1995 establece las consecuencias del incumplimiento de dicho principio: los alojamientos que no respeten la unidad de explotación quedan excluidos de la oferta turística de Canarias, no puede autorizarse su actividad turística alojativa o debe revocarse la autorización concedida y en ningún caso podrán explotarse para uso turístico al margen del régimen legal aplicable.
Por tanto, donde existe un establecimiento turístico sujeto a unidad de explotación, y así resulte acreditado por el Registro de la Propiedad, no cabe admitir viviendas de uso turístico autónomas que lo desnaturalicen, rompan su unidad funcional o contradigan su destino turístico.
La Ley 6/2025 confirma esta conclusión también desde la perspectiva de la declaración responsable de vivienda de uso turístico. Su artículo 7 exige manifestar que la vivienda no está sometida a limitación alguna por formar parte o estar destinado el inmueble a establecimiento turístico, en los términos de la Ley 2/2013.
Si dicha manifestación se realizó y la certificación registral acredita que sí existe un establecimiento turístico, concurre una inexactitud, falsedad u omisión esencial en la declaración responsable.
En tal caso, conforme al artículo 8 de la Ley 6/2025:
«La Administración competente deberá acordar la imposibilidad de continuar con la actividad de vivienda de uso turístico desde el momento en que tenga constancia de tales hechos, sin perjuicio de las responsabilidades administrativas, civiles o penales que procedan».
A tal efecto, la certificación registral acreditativa de que en el inmueble consta inscrito un establecimiento turístico debe presentarse ante el Cabildo Insular o ante la Consejería competente del Gobierno de Canarias para solicitar la baja, cancelación o declaración de ineficacia de cualquier vivienda de uso turístico que figure en el Registro General Turístico dentro del inmueble, cuando resulte incompatible con su régimen jurídico, turístico, urbanístico o registral.
Pasos recomendados por el Registro
La actuación que se recomienda consiste en:
- Solicitar, mediante instancia presentada ante el Registro de la Propiedad competente, la inscripción o constancia registral prevista como obligatoria en el artículo 23 de la Ley 2/2013.
- Obtener certificación registral acreditativa del carácter turístico del establecimiento, de la vinculación de las unidades alojativas afectadas, de la unidad de explotación, del régimen de explotación aplicable y de las limitaciones de uso que resulten inscritas en la finca matriz y en las unidades alojativas vinculadas a la explotación.
- Presentar dicha certificación ante el Cabildo Insular o ante la Consejería de Turismo de Canarias para solicitar la comprobación administrativa, la declaración de incompatibilidad y, en su caso, la baja, cancelación o declaración de ineficacia de las viviendas de uso turístico que figuren indebidamente inscritas o declaradas, sin perjuicio, además, de instar el régimen sancionador o de responsabilidad que proceda.
De ese modo, ningún elemento privativo integrado en un conjunto inmobiliario en el cual conste inscrito un establecimiento turístico podrá comercializarse ni constar dado de alta como vivienda de uso turístico independiente del establecimiento, ya que así lo proclama la Ley 6/2025, al configurar los elementos de la división horizontal o subfincas como unidades alojativas.
Alcance jurídico de esta comunicación
La inscripción registral es, por tanto, una medida inmediata y ágil de defensa jurídica de su derecho, de protección de la unidad de explotación y de reacción frente a la posible residencialización irregular y frente a la vivienda vacacional indebida. No sustituye el expediente administrativo ni la resolución que corresponda, pero aporta a la Administración una prueba fehaciente.
La presente comunicación tiene carácter informativo y no prejuzga la calificación registral de los títulos que, en su caso, sean presentados.
En San Bartolomé de Tirajana.